7月23日，读特客户端推出《问道宝安改革》栏目，聚焦在全市坚持制造业立市之本，落实市委、市政府关于发展壮大战略性新兴产业集群决策部署的背景下，宝安在拓展产业空间需要什么样的新思路、新改革？
改革是宝安发展之根。历史上，宝安催生了改革开放后中国内地第一个股份制企业，新中国第一张股票等耀眼的改革成果。
近年来，针对发展中的新矛盾新挑战，宝安的改革不断向更深层次挺进，迈入深水区。宝安在产业空间供应、营商环境改革等方面勇闯体制机制关，以改革打开工作新局面，为宝安高质量发展注入强大动力，努力为全市、全省乃至全国提供可复制可推广的鲜活经验。
作为深圳土地面积第二大、仅次于深汕特别合作区的区，宝安有土地面积优势。但高速发展40多年后，宝安的土地承载已逼近极限，高密度建成区的产业空间开发，面临着零散化、进度慢、无序开发、低效开发等诸多挑战。
在全市坚持制造业立市之本
落实市委、市政府关于
发展壮大战略性新兴产业集群
决策部署的背景下
宝安在拓展产业空间
需要什么样的新思路、新改革？
艳阳高照之下，深圳特区报记者近日走进位于宝安区燕罗街道“湾区芯城”内的燕罗智能网联汽车产业园内，现场工程机械紧张作业，挖掘机、推土机、卡车来回穿梭，一片热火朝天的景象。
燕罗智能网联汽车产业园封顶
在开发之前，这里是低矮的平房、破旧的厂房，经济产出效率低。但作为深圳首批“工业上楼”试点项目之一，该项目将于2024年年底竣工，建成后将为智能网联汽车企业提供约26.5万平方米的优质产业空间。
这正是
宝安提出“整整转更”模式的结果
“整整转更”全称为
“整备为先、整治为主
转型为要、更新为辅”
这种存量土地二次开发“组合拳”
让宝安牢牢掌握
空间拓展主动权和未来发展主动权
宝安中心区 童艳龙 摄
土地资源紧缺，历史遗留问题多，权利主体复杂，整备工作被动等，是宝安面临的现实难题。规划先行、连片整备，才能克服土地整备碎片化、被动性。宝安为此开出的药方，是“空间规划和产业规划协调走，土地整备跟着规划走，项目保障跟着整备进度走，空间供应跟着项目落地走”的土地整备“四步走”策略。
围绕市、区战略部署，结合自身实际，宝安聚焦产业、民生核心需求，着重围绕西部城市中心、湾区芯城、九围国际总部区、石岩智造城、临空经济区、立新湖科创总部区以及107国道沿线“六片一线”重点片区，全面推进连片土地整备，成熟一个，推进一个，以“重点攻坚”促成“多点开花”，同步推动土地整备单元规划与上层规划充分衔接和传导，实现整备与规划紧密协同。
九围国际总部区效果图
在“整整转更”模式之前，土地整备往往以单个社区或项目为主导，其结果就是规模小、碎片化、布局零散，无法整体优化用地规划功能布局。为此，宝安区推动在燕罗街道创新开展首个“整街统筹”项目，跳出小规模“单打独斗”，对燕罗街道全域36.5平方公里土地开展整体规划，既释放连片产业空间，又进一步优化用地功能布局，使整个街道产业布局更合理、生活环境更宜居、公共配套服务设施更健全。
与宝安其他几个中心街道相比，2016年新设立的燕罗街道存在感稍显薄弱，但在“整街统筹”带动下，燕罗近几年的建设风生水起——2022年1月，宝安区委制定“422133”工作框架，燕罗国际智能制造生态城确定为宝安四大制造业片区“基本盘”之一。当年6月，深圳也将此地列为20大先进制造业园区之一。
在燕罗街道“湾区芯城”内，通过土地整备实现用地供应的智能网联汽车城产业园项目建设如火如荼。
今年上半年，宝安整备土地156.17公顷，完成率92%，其中产业用地41.41公顷、居住用地13.16公顷，民生用地40.26公顷，完成量均为全市第一。其中，民生用地完成率134%，提前超额完成全年任务。
过去三年，宝安区土地供应跑出了多年未有的“加速度”——2021年整备352.1公顷，2022年整备371.2公顷，2023年整备398.4公顷。宝安近三年共整备土地1121.7公顷，有力保障了华润微电子、重投天科第三代半导体等一批重大项目用地和空间需求。
建立整体规划模式
破解布局零散难题之外
宝安的产业空间供应
还面临一个难题
如何让老旧厂房“重焕青春”？
宝安石岩街道上屋村曾诞生了深圳第一家“三来一补”企业，以此为突破口，大量工业厂房和制造企业在宝安遍地开花。经过多年发展，产业园区发展良莠不齐等问题普遍存在。随着宝安产业升级，新兴产业和新入驻企业呈现出巨大的空间需求，这与传统低效的产业空间形成强烈的矛盾，成为宝安面临的一项长期课题。
2022年，宝安启动产业园提质增效大会战，提出用3年时间实施“5大工程、15项具体举措”，按容积率提升、拆除重建、综合整治、转型增效等四种方式，全面推动产业园区提质增效。
大会战以来，宝安提出的园区综合整治三年行动方案，以投入补贴、达标奖励、反哺奖励等政策体系，引导企业“整租+长租+整治”模式，以及社区股份公司自行投资改造，显著扩大了整治提升范围，提升了老旧园区的产出效益。
宝安产业园区不断升级
该模式提高园区业主的改造投资意愿，降低企业用房租金成本、提升园区产出效能，将“三方博弈”变为“三方协同”，“三难”局面变为“三赢”局面，打造三生融合的高品质空间，全面实现空间品质、片区环境、产出效能“三提升”，让“低产田”变成“高产地”，得到了市场的普遍支持：
宝安区完成28个试点园区整治升级，优化产业空间142.3万平方米，保障89家企业空间需求，园区改造后亩产实现大幅提升，试点园区平均单位产出效能从不足1亿元/万平方米提升至2.67亿元/万平方米，有效实现了园区硬件环境和产出效能的“双提升”。
宝安区推进49个试点园区实施整治升级，总建面为389.27万平方米，2024年开展园区整治升级的总面积比前两年增长2倍以上，进一步扩大了老旧园区整治政策的覆盖面和受益企业群体规模。
而另一种供给优质空间的可能
宝安的回答是
工业上楼的“新桥东模式”
新桥东片区效果图。位于宝安区新桥街道新桥东片区重点城市更新单元，一片热火朝天的施工景象。
其中，新桥东先进制造产业园1号园区已经于今年3月底竣工，目前有三栋塔楼，主要功能是工业上楼的厂房，最高一栋楼高达99.8米。
新桥东整体建成效果图。
新桥东建设之前，此次面对集体物业厂房老旧、空间利用率低等难题，无论是当地的新桥街道还是社区股份合作公司、厂房业主，都希望用好土地及物业资源，优化营商环境，稳住、留住优质企业。在这个背景下，深圳市首个平方公里级工改工城市更新项目拔地而起，通过“工改工”对低效工业产业用地再开发，提高工业用地利用效率，拓展产业发展空间，促进传统产业升级。
整个新桥东园区将于2030年全面落成，建成后将集聚300到400家先进制造业企业，提供近7万个就业岗位，显然，这个优质项目，将让当地政府、股份合作公司、业主三方均受益。
尝到甜头后，工业上楼模式近年也在宝安大量铺开，以2024年为例，今年以来宝安区通过“工业上楼”对接需求企业，成功签约众多企业，落实用房需求面积超200万平方米，有效缓解了产业空间紧张问题。
在有地、有空间的情况下，还要将其供给合适的企业——为此，宝安要进行供需适配改革，才能形成供地、供空间到企业有空间和新兴产业的导入、优势产业的聚集的闭环改革。
宝安给出的答案是
首创的“四个一”产业遴选模式
使产业遴选流程机制全面标准化、数字化、表盘化；
解决“怎么供”问题；
解决“供给谁”问题；
解决“供多少”问题。
“四个一”为企业打造公平可预期的土地供应机制，高标准、高质量、高效能推进重大项目布局和产业用地供应工作。
为让企业更容易了解、租赁和购买产业空间，宝安还开发建设“宝安产业空间超市”平台，将社会产业空间、国资集体产业空间、创新型产业用房纳入平台房源，集中展示宝安区产业空间资源数据，企业可在平台自主筛选匹配产业空间或提交产业空间定制需求信息，由专人线下匹配，为全球企业和各类创业者提供“企业精准找房、政策直达快享”空间匹配解决方案，实现产业空间信息像网购一样便捷直达需求企业。